Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Ипотечная квартира — один из самых частых и сложных вопросов при разводе. При разделе необходимо учитывать и право собственности на квартиру, и обязательства по кредиту перед банком. Разберём основные правила и возможные варианты действий.

1. Чья это квартира

Если квартира приобретена в браке за счёт общих средств, по общему правилу она является совместной собственностью супругов — независимо от того, на кого оформлено право собственности и кто указан заёмщиком по кредиту (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Иной режим имущества может быть предусмотрен брачным договором.

Если квартира приобретена одним из супругов до брака, по общему правилу она относится к его личному имуществу (ст. 36 СК РФ). При этом погашение ипотеки общими средствами во время брака само по себе не означает автоматического возникновения у второго супруга права на долю. Если за счёт общего имущества или средств другого супруга были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость квартиры, суд при наличии предусмотренных законом оснований может признать её совместной собственностью полностью или в соответствующей части (ст. 37 СК РФ). Вопрос зависит от обстоятельств и доказательств.

2. Как делится ипотечный долг

Ипотечный кредит, использованный для приобретения семейного жилья, может быть признан общим долгом супругов, если имеются предусмотренные законом основания. Само по себе оформление кредита в период брака не означает, что долг автоматически становится общим: учитываются цель кредита, использование полученных средств и другие обстоятельства. При разделе общие долги распределяются между супругами пропорционально долям, присуждённым каждому (п. 3 ст. 39 СК РФ).

3. Какие есть варианты

• Продать квартиру. Продажа находящейся в ипотеке квартиры обычно требует согласования с банком и соблюдения условий залога. Из вырученных средств погашают остаток кредита, а оставшуюся сумму распределяют с учётом прав супругов и возможных прав детей.
• Оставить квартиру одному супругу. Супруги могут договориться о передаче квартиры одному из них и выплате другому компенсации. При её определении учитываются стоимость квартиры, доли супругов, остаток ипотечного долга, произведённые платежи и другие обстоятельства. Изменение состава заёмщиков требует согласования с банком.
• Определить доли в квартире. Доли могут быть определены соглашением супругов или судом. Однако определение долей в праве собственности не означает автоматического разделения кредитных обязательств перед банком: условия кредита и состав заёмщиков регулируются кредитным договором и законом.
• Заключить соглашение о разделе имущества. Супруги могут согласовать, кому достанется квартира, как учитываются платежи и какая компенсация выплачивается. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого в браке, подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 СК РФ). Условия, затрагивающие обязательства перед банком, необходимо отдельно согласовать с кредитором.

4. Особые случаи

• Использован материнский капитал. При направлении средств материнского капитала на приобретение или погашение кредита за жильё необходимо учитывать установленные законом права супруга и детей на такое жильё. Распределение долей и порядок их оформления зависят от обстоятельств приобретения квартиры и требований законодательства о материнском капитале.
• Платежи после фактического расставания. Если после прекращения семейных отношений один супруг погашал общий ипотечный долг за счёт личных средств, он при наличии правовых оснований может требовать учёта этих платежей или компенсации соответствующей части расходов. Важны обстоятельства дела и подтверждающие документы.
• Деньги предоставили родители. Если родители подарили деньги одному из супругов и эти средства использовались для покупки квартиры или внесения первоначального взноса, это может повлиять на разрешение спора. Потребуется подтвердить факт дарения, получателя денег и их использование; учитываются, в частности, положения ст. 36 СК РФ.

5. Сроки

Разделить общее имущество можно как во время брака, так и после его расторжения. Для требований бывших супругов о разделе общего имущества установлен трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). Он исчисляется не автоматически со дня развода, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Подробнее о разделе имущества — на странице «Адвокат по разделу имущества», о расторжении брака — на странице «Адвокат по разводу».